Jaargang 2, nummer 34, 8 mei 2013

 

Word huisbaas van de Amerikaanse overheid

Het nemen van risico’s is iets dat je als belegger altijd moet incalculeren. Een vast uitgangspunt daarbij is dat hoe hoger het rendement is, hoe meer risico je moet nemen. Staatsobligaties gelden bijvoorbeeld als een “veilige belegging”. Zeker op dit moment leveren die een laag rendement op. Daar komt de afschrijving bij op de Nederlandse staatsobligaties, die op staatsleningen moet worden genomen als de aflossingsdatum nadert. Hetzelfde geldt voor Amerikaans schatkistpapier. Veilig ja, maar rendement laag. Toch zijn er wel mogelijkheden om een redelijk veilig en relatief hoog inkomen te genereren met de overheid als partner. In dit geval de Amerikaanse overheid.

Naast aandelen en obligaties is onroerend goed een sector die in de geschiedenis meer mensen rijk gemaakt heeft dan enig andere sector. We zien dat nu ook weer. De Amerikaanse huizenmarkt is in herstel en de private-equity ondernemingen hebben er zich massaal op gestort. Zij kopen heel veel bestaande huizen tegen lage prijzen, knappen ze op en doen ze in de verhuur, waarbij behalve een mooi inkomensrendement ook de waardevermeerdering straks een winstfactor gaat worden. Vandaag wil ik het met u ook over onroerend goed hebben, maar dan onroerend goed met een bijzonder tintje. Namelijk gebouwen die worden gehuurd door de Amerikaanse overheid. Ik heb het over Government Properties Income Trust (NYSE: GOV). Het gaat hier om een REIT dat onroerend goed koopt en dat vervolgens aan de Amerikaanse overheid verhuurt. Een REIT is een Real Estate Investment Trust, een fonds dat 90% van zijn winst aan beleggers uitkeert en daarom geen vennootschapsbelasting aan de Amerikaanse overheid hoeft af te dragen.

Aandeelhouders betalen in Amerika inkomstenbelasting over de dividenden die de REIT uitkeert, maar als Nederlander valt u onder het belastingverdrag dat tussen beide landen is afgesloten. In de regel betekent dit dat u 15% withholding tax betaalt dat bovendien met de vermogensrendementsheffing in box 3 mag worden verrekend. Met deelname in deze REIT wordt u dus huisbaas van de Amerikaanse overheid. Government Properties heeft 84 gebouwen met meer dan een miljoen vierkante meter. De huurders zijn overheidsinstellingen, 62,2% van de inkomsten komt van de federale overheid, 17,5% van verschillende Amerikaanse staten en 2,1% komt van de Verenigde Naties.

Sinds de start van de REIT in 2005 zijn de huurinkomsten verdrievoudigd tot $211 miljoen, doordat de REIT doorlopend nieuwe projecten aankoopt met de overheid als huurder. De gemiddelde resterende looptijd van de bestaande contracten is 4,9 jaar, waarbij de REIT als strategie heeft de looptijden niet te lang te laten zijn om de huurinkomsten met enige regelmaat te kunnen aanpassen. Als we naar het totaal rendement kijken, dividend plus koerswinst, dan heeft de REIT over de afgelopen jaren een gemiddeld rendement opgeleverd van 15,3%. Dat is drie keer zoveel als het gemiddelde totaal rendement van de S&P 500 aandelen. Een ander aantrekkelijk aspect is, dat de REIT zijn kwartaaluitkeringen sinds 2009 telkens met een cent verhoogd heeft van 40 cent naar 43 cent. Daarmee komt het dividendrendement uit op 6,5%. Als we dit relateren aan het lage renteniveau, dan kunnen we van een heel interessante belegging spreken, redelijk veilig en een mooi uitkeringsniveau.

Als u in meer REIT’s geïnteresseerd bent, dan verdient het aanbeveling een abonnement te nemen op The Dividend Factory. Deze nieuwsbrief heeft naast een aantal REIT’s nog verschillende andere mogelijkheden om een hoog dividendrendement te realiseren.

 

Hartelijke groet,

Eric Poelmann