Archief

Jaargang 4, nummer 43, 10 juni 2015

 

Dividend bij REIT's

Eric Poelmann 
Vanmorgen kreeg ik een vraag over het dividend bij de real estate investment trust (REIT). Het is een onderwerp dat leeft bij meer beleggers. Vandaar dat ik de vraag vandaag als onderwerp voor mijn column neem.

Hallo meneer Eric Poelmann,

Ik lees met aandacht uw nieuwsbrieven en artikelen over beleggen en specifiek die aandelen, die een hoog rendement opleveren. Ik heb wat vragen over uw opinie aangaande Realty Income Corp (NYSE: O).

Ik kan me heel goed voorstellen dat u enthousiast bent over dit bedrijf en over hun business model. En natuurlijk is het steengoed dat ze regelmatig dividend betalen, en dat vol blijven houden. En over die dividend betaling gaat mijn vraag. Het is mij opgevallen dat Realty Income Corp een steeds hogere payout ratio heeft, erger nog, al boven de 100 procent voor de afgelopen 10 jaar.

Mijn vraag is, hoe u hier tegenaan kijkt; bent u niet bezorgd dat ‘deze boom niet tot in de hemel kan blijven groeien? Ik weet dat er veel bedrijven zijn met een soortgelijk probleem en onder andere is AT&T zo’n bedrijf. Ik zou graag aandelen AT&T kopen maar met payout ratio’s boven de 100 procent sla ik aan het twijfelen.

En als ik het goed heb, schaart ook Eric Poelmann zich onder de adviseurs/analisten die juist hiertegen waarschuwt(en). Maar het is niet altijd zwart/wit.

Ik hoor graag van u.

Maar blijf schrijven, alstublieft.

Met vriendelijke groeten,

Jack Detiger

=========================
  

En dit was mijn reactie:

Geachte heer Detiger,
 
Hartelijk dank voor uw reactie. Die wordt zeer gewaardeerd.
 
U stelt een goede vraag. Ik zal proberen hem op een eenvoudige wijze te beantwoorden. Realty Income Corp is een real estate investment trust, afgekort een REIT. In de onroerend goed wereld in Amerika wordt op projecten afgeschreven. Deze afschrijvingen gaan direct ten laste van de winst- en verliesrekening. Met andere worden, door de afschrijvingen wordt de winst lager.
 
Maar afschrijvingen kosten geen cash. Met andere woorden, hoewel de winst lager wordt door die afschrijvingen, neemt de cash van Realty Income niet af. De onderneming heeft dus voldoende free cash flow om zijn aandeelhouders dividend uit te betalen. In de REIT industrie noemen ze dat Funds from Operations (FFO). De FFO is de leidraad voor de uitbetaling van dividend. Niet de winst. In feite geldt voor alle REIT's de FFO als leidraad voor het dividend. Als de payout ratio gerelateerd aan de FFO boven de 100% zou zijn, mag u zich terecht zorgen maken.
 
Bij telefoonmaatschappijen doet zich een soortgelijke situatie voor. Telefoonmaatschappijen doen enorme investeringen in de infrastructuur en ook daarop worden hoge afschrijvingen gedaan. Dat verklaart de hoge payout ratio bij AT&T.   
 
Wilt u meer weten over de REIT, dan is The Dividend Factory van collega Paul van den Heuvel een goede wegwijzer. Hij heeft niet alleen REIT’s in zijn portfolio, maar ook andere vormen van hoog dividend. Wilt u meer hierover weten, klik dan hier. 

Share this page

Hartelijke groet,

Eric Poelmann