Een opvallend herstel met
een dividend van 5,5%

 

Eric PoelmannU heeft vast wel gehoord van de dramatische ontwikkelingen op de Amerikaanse huizenmarkt de laatste jaren. Het gemak waarmee iedereen een hypotheek kon krijgen en de bubbel die dat veroorzaakte in de huizenprijzen. In 2005 kwam er een einde aan de stijgingen en begon er een ontwikkeling, waarbij in sommige plaatsen de huizenprijzen enorm zijn gekelderd. Elke beweging wordt overdreven, ook die van de daling in de huizenprijzen. Zelf heb ik het afgelopen jaar drie huizen gekocht in Las Vegas voor iets meer dan een ton elk. Die worden nu verhuurd. In 2005 kostten deze huizen tussen de $300.000 en $400.000 elk. Ik heb wel de indruk dat, in midden 2012, een bodem in de huizenprijzen in Amerika is bereikt en dat de prijzen weer heel voorzichtig aan een stijging begonnen zijn. Het is zo in bijna elke regio in Amerika. Volgens de Case-Shiller index, een belangrijke leidraad voor de prijsontwikkeling op de huizenmarkt in Amerika, zaten de huizenprijzen in de tweede helft van 2012 duidelijk in de lift. Deze trend zal zich in 2013 verder doorzetten. Zo zijn er in oktober in Amerika 4,79 miljoen bestaande huizen verkocht, bijna 11% meer dan in oktober 2011 en 7,72% meer dan in juli van 2012.

Ook in de nieuwbouw is een herstel zichtbaar. Voor beleggers die buiten Amerika wonen, is het niet zo eenvoudig een huis te kopen en te verhuren. Er zijn heel wat problemen die moeten worden opgelost om een huis via een shortsale te verkrijgen. Om nog maar niet te spreken over het management bij de verhuur en de complicaties met de Amerikaanse belastingdienst. Het kopen en opknappen van een bestaand huis is iets, dat typisch door individuele personen gebeurde, maar daar is nu een nieuwe trend zichtbaar. De private equity bedrijven, met miljarden op zak, zijn zich inmiddels gaan roeren op de Amerikaanse huizenmarkt. Eén van die spelers is KKR & Co (NYSE: KKR). En als deze grote jongens zich op een markt als deze gaan mengen, dan is dat een bevestiging dat het vertrouwen terugkeert en de markt is ondergewaardeerd.

Er zijn twee redenen voor de intrede van de grote jongen. Op de eerste plaats is dat de overvloed aan faillissementen. 2,8 miljoen in 2009 en in 2010 en 1,9 miljoen in 2011, waardoor er een overvloed aan huizen ontstond. De banken zitten nog altijd op grote voorraden en daarmee wordt deze markt gemakkelijk toegankelijk voor institutionele beleggers. Op de tweede plaats stijgen de huizenprijzen nu wel, maar ze zitten nog altijd, afhankelijk van de regio, 30% tot 50% of zelfs meer onder de topniveaus van enkele jaren geleden. Institutionele beleggers profiteren daarbij niet alleen van de waardestijging, ze verhuren hun nieuwe bezit op grote schaal, waarbij ze rendementen kunnen maken tussen 7% en 8%. Over een paar jaar, als het herstel nog een tijdje heeft doorgezet, gaan deze huizen weer in de verkoop, waarmee flinke winsten zullen worden gerealiseerd.

KKR speelt in op het herstel en heeft ongeveer 300 stafmedewerkers in dienst genomen met ervaring in de onroerendgoedwereld. Het rendement dat de onderneming maakt, wordt gedeeld met zijn aandeelhouders. Afgelopen jaar keerde het aandeel een dividend uit van 84 cent tegen 71 cent in 2011. Dat is 5,5% op basis van de slotkoers van $15,23 in 2012. Daarbij moet wel gezegd, dat het aandeel niet zonder risico is. De huizensector is maar een onderdeel van de activiteiten van de onderneming en in de private equity worden wisselende successen behaald. Maar in 2012 was de onderneming succesvol en ik verwacht een oplopende winst en dus ook een stijgend dividend. Dat kan de koers van het aandeel op de korte termijn verder omhoog stuwen.

 

Hartelijke groet,

Eric Poelmann