Alsmaar meer dividend in onroerend goed

Eric Poelmann
Onlangs heb ik met u gesproken over de Business Development Companies (BDC), omdat die sector een hoog dividend uitbetaalt aan haar aandeelhouders. Eén van de redenen voor dat hoge dividend, is het belastingvoordeel dat de BDC in Amerika geniet. Vergelijkbaar met de BDC is de Real Estate Investment Trust (REIT). Deze onroerend goed fondsen hebben ook het voordeel, dat ze geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen, als ze maar 90% van hun winst uitkeren aan de aandeelhouders. Een in het oog lopend fonds, dat al jaren goede resultaten laat zien, is Realty Income (NYSE: O). Dit fonds is opgezet met maar één doelstelling: het uitkeren van een steeds grotere stroom van inkomsten aan haar aandeelhouders.

Aantal gebouwen in 20 jaar verzesvoudigd.
De onderneming begon zijn missie in 1992 met 600 over het algemeen kleine gebouwen. Tien jaar later was dat aantal verdubbeld naar 1200 en vandaag heeft de onderneming een imperium van 3681 gebouwen. De totale waarde van de portfolio is ongeveer $9,2 miljard en het meeste is geïnvesteerd in vrijstaande retail gebouwen op vooraanstaande punten. Realty Income heeft betrouwbare klanten die de huur altijd op tijd betalen. Daaronder zijn Taco Bell, Circle K, Walgreens en Regal Cinema’s. Met de snelgroeiende internetverkoop is de investering in winkels niet zo aantrekkelijk. Overal neemt immers de leegstand snel toe, maar Realty Income verstaat de kunst te investeren in onroerend goed voor fast food bijvoorbeeld. Een verse hamburger via internet zie ik nog niet gebeuren. Apotheken per internet kan wel, maar voor veel consumenten is die weg toch te lang. En hoewel we veel tv kijken, is een film kijken in de bioscoop een vorm van entertainment, dat internet toch niet zo kan overnemen.

Regelmatige dividendverhoging.
Toen Realty Income in 1994 naar de New York Stock Exchange ging, genereerde het fonds jaarlijks ongeveer $40 miljoen aan funds for operations (FFO), wat de basis is voor de uitkering aan de aandeelhouders. Nu genereert het fonds die $40 per maand. Ik zeg dat, omdat Realty Income ook per maand zijn dividend uitkeert. Aandeelhouders kregen in december een maandelijks dividend van 18,2 cent, wat gelijk is aan $2,19 per jaar, waarmee het dividendrendement  uitkomt op 5,5% per jaar. Het fonds verhoogt regelmatig zijn dividend, vaak meer den één keer per jaar en soms wel elk kwartaal. De afgelopen 63 kwartalen heeft Realty Income zijn dividend elk kwartaal weten te verhogen. En dat met een gemiddelde van 7,4% per jaar in de afgelopen 20 jaar. Als het fonds dat tempo weet aan te houden, dan zal het dividend in de komende 5 jaar met 43% toenemen en in de komende 10 jaar zelfs verdubbelen. Zoals ik al aangegeven heb, heeft de onderneming een neus voor het vinden van de juiste klanten. Terwijl andere REITs behoorlijke tegenslagen te incasseren kregen, wist Realty Income elk jaar weer meer te verdienen. Zelfs tijdens de crash van 2008 is de bezettingsgraad niet onder de 96% gekomen. Nu ligt dat op 98,2% met elk kwartaal een geringe afwijking naar boven of beneden. De meeste huurders zijn lange termijn contracten aangegaan met Realty Income, die variëren van 10 tot 25 jaar. De gemiddelde resterende looptijd van alle bestaande lease overeenkomsten is 11 jaar. Het is zeer waarschijnlijk dat de onderneming in de nabije toekomst zijn dividend verder zal verhogen. In de eerste negen maanden van 2013 realiseerde de onderneming een FFO van $337,4 miljoen, waarvan $298,5 miljoen werd uitgekeerd. Daarbij bleef dus $38,9 miljoen over en dat is twee keer zoveel dan de $19 miljoen, die Realty Income vorig jaar over hield. Meer ruimte dus om het dividend verder te verhogen.

In de portfolio van The Dividend Factory zitten nog een aantal interessante REIT’s. Het is een vorm van hoog dividend, waar u als Nederlander van kunt profiteren. Bent u geïnteresseerd in hoogdividend, klik dan hier.

 

Hartelijke groet,

Eric Poelmann