Opslag is business

Eric Poelmann

 
Als ik in Amerika mijn hondje uitlaat, kom ik langs de huizen van heel wat welgestelde Amerikanen. Die huizen hebben garages voor twee en soms wel drie auto’s, maar die auto’s staan zelden in de garage. Om de eenvoudige reden, dat ze vol staan met troep. Garages dienen hier vaak voor opslag. Maar het zijn niet alleen de rijken die niet weten, waar ze met al hun rommel naar toe moeten. Dat probleem komt in alle lagen van de bevolking voor. Amerikanen kunnen gewoon niks weggooien. Wat over is gaat in de garage en als ze eens tijd hebben, wordt er een zogenaamde “garage sale” georganiseerd en wordt veel van de troep voor een appel en een ei aan de man gebracht. Degene, die geen garage heeft of een veel te kleine garage, moet voor zijn troep een andere opslag zoeken. Daar zijn in Amerika mogelijkheden genoeg voor. Professionele opslagplaatsen die je kunt huren. Een saaie aangelegenheid. De opslagboxen zijn een soort garages, dertig of veertig op een rij, met een hek er omheen.

Omzet groeit
In feite zijn die opslagplaatsen een hele improductieve investering. Hier noemen beleggers het ook wel een “do-nothing business”. Hartstikke saai maar het brengt wel rendement. Public Storage (NYSE: PSA) is marktleider in Amerika als het gaat om de verhuur van opslagruimte. Het bedrijf is georganiseerd als een real estate investment trust (REIT) en heeft opslagruimte op 2260 locaties in Amerika met een totale opslagruimte van 16 miljoen vierkante meter en 1 miljoen klanten. De winst is in de afgelopen 24 jaar verzevenvoudigd. Dat kwam, omdat de omzet van de onderneming elk jaar oploopt. De omzetgroei is gebaseerd op twee pijlers. De groei van het aantal vierkante meters door de bouw van nieuwe opslagruimtes en de huur per vierkante meter, die sneller oploopt dan de inflatie. En al die miljoenen vierkante meters zijn nog eens voor 95,3% verhuurd ook. Operationele kosten heeft de onderneming nauwelijks. Er moet rente worden betaald op leningen en preferente aandelen, maar die kosten zijn te overzien. Want vergelijk een opslagruimte eens met een kantoor of een appartement. Een opslagruimte heeft geen voorzieningen en vergt nauwelijks onderhoud. Een verhuurder heeft dus bijna geen operationele kosten.

Lening in euro’s
Alles is gericht op goedkoop. Public Storage heeft bijna geen schulden. De onderneming heeft $476 miljoen geleend, waar $9,6 miljard aan bezittingen tegenover staan. Dat komt ook, omdat de onderneming in het verleden liever preferente aandelen uitgaf dan nieuwe schulden aanging. Met de lage rentestand is dat nu wat anders. Zo heeft de onderneming onlangs €242 miljoen in Europa geleend tegen een rente van 2,175%. Ten opzichte van de miljarden aan bezittingen een klein bedrag en het management van de onderneming heeft aangegeven, dat het financieringsbeleid ook in de toekomst conservatief zal blijven. En dan heeft het opslagconcept nog een voordeel. Bij economische tegenwind is dit één van de weinige bedrijfstakken waar het beter gaat. Dat was goed te zien tijdens de laatste crisis, toen veel mensen hun huis uit moesten. Die moesten toen uitkijken naar opslagruimte voor hun spullen.

Toekomst perspectief
De onderneming ziet nog volop ruimte voor groei. In Amerika zijn er nu zo’n 50.000 gebouwen met opslagruimtes. Als we ervan uitgaan dat de bevolking in Amerika met 1% per jaar groeit, dan betekent dat zo’n 500 nieuwe gebouwen per jaar. En opslag in Europa staat nog in de kinderschoenen. Daar zijn maar 1600 tot 1800 opslagfaciliteiten voor 400 miljoen inwoners tegen 50.000 faciliteiten voor 320 miljoen inwoners in Amerika. Ruimte genoeg dus voor Public Storage voor groei de komende jaren. Het dividend is met 2,9% niet al te hoog, maar daarvoor krijgt u wel een aandeel, dat ook bij tegenwind goed uit de voeten kan en het dividend met regelmaat verhoogt. 

 

Share this page

Hartelijke groet,

Eric Poelmann