Ouderenzorg steeds belangrijker

Eric Poelmann
Steeds meer Nederlandse beleggers weten in Amerika de aandelen te vinden met een hoog dividend. In de onroerend goed sector zijn dat met name de real estate investment trusts (REIT’s). En het is ook wel eens leuk om van één van mijn lezers een tip te krijgen over een aandeel, dat ik zelf nog niet kende. Dat gebeurde me een paar weken geleden. De lezer tipte mij over het aandeel New Senior Investment Group (NYSE: SNR). Deze REIT specialiseert zich op onroerende goed uitsluitend voor de groep ouderen. Senior housing heet dat in Amerika. En de groep seniors groeit snel nu steeds meer naoorlogse baby-boomers de leeftijd van 65 jaar passeren. Dat doet de vraag naar ouderen woningen stijgen. Woningen, waar ouderen nog geheel zelfstandig kunnen leven en woningen, waar hulpbehoevenden terecht kunnen. New Senior Investment concentreert zich uitsluitend op de ouderen groep. En dat ik deze REIT over het hoofd gezien heb, is niet zo gek. New Senior Investment is pas in november 2014 afgesplitst van Newcastle Investment Corporation door de uitgifte van 17,5 miljoen aandelen.

Kwetsbaar
New Senior Investment is één van de grootste spelers in de ouderen sector in Amerika. Sinds de start van deze REIT in 2012 is de portfolio gegroeid tot 154 projecten met een waarde van ongeveer $3,1 miljard. Omgerekend gaat het om een capaciteit van zo’n 19.000 bedden, verdeeld over 37 staten in Amerika. De niche waarin New Senior Investment opereert is interessant, omdat maar weinig nieuwkomers zich zo sterk concentreert op de groep, die de senior living uit eigen zak moet betalen. Dit in tegenstelling tot de groep ouderen, waar de overheid moet bijspringen om de zorg te financieren. Maar aan de andere kant heeft New Senior zijn opzet wat kwetsbaar gemaakt, door erg sterk in zee te gaan met Holiday voor het operationele management. Bij HCP hebben we gezien waar dit toe kan leiden. Het management ziet overigens de gevaren niet zo van de concentratie op Holiday, maar erkent wel, dat het beter is minder van één partner afhankelijk te zijn.

Een hoog dividend
Wat wel de aandacht van de belegger nodig heeft, is de schuldpositie van New Senior. Die is me $2,2 miljard aanzienlijk, zeker als we ons realiseren dat er $3,1 miljard aan bezittingen zijn. De gemiddelde kosten bedragen 4,1% wat niet al te hoog is en voor eind volgend jaar zijn er geen aflossingen. De REIT heeft het afgelopen jaar zelfs wat geld over gehad om voor $40 miljoen zo’n 4,5 miljoen eigen aandelen in te kopen. De inkoop eigen aandelen is goed voor de aandeelhouders die overblijven. Die kregen een kwartaaldividend van 26 cent per aandeel over het afgelopen jaar. Daarvoor was dat 23 cent per kwartaal. Of die 26 cent de volgende keer verhoogd wordt is open. De payout ratio is met 90% van de FFO aan de hoge kant. Aan de andere kant denk ik, dat het management graag een reputatie op wil bouwen van een jaarlijkse dividendverhoger. Op jaarbasis is het dividend van $1,04 goed voor een dividendrendement van 9,1%. En dat in een tijd, dat de rente tot nul procent is terug gevallen.

Risico’s
New Senior Housing is een mooi aandeel voor de liefhebber van een hoog dividend. Maar die liefhebber moet zich wel realiseren, dat deze REIT wat risico’s heeft in de operationele sector als mede een hoge schuldpositie heeft. Wilt u meer weten over aandelen met hoog dividend, dan is een abonnement op The Dividend Factory van Paul van den Heuvel iets wat u eigenlijk moet hebben. Met de lage abonnementskosten loopt u daar geen risico. Wilt u meer weten klik dan hier.

 

Share this page

Hartelijke groet,

Eric Poelmann