Archief

Jaargang 4, nummer 68, 23 september 2015

  

Deze REIT heeft een hoog dividend

Eric Poelmann

De beslissing van de Fed om de rente niet te verhogen, kwam voor mij niet als een verrassing. Ik weet hoe behoudend Fed voorzitter Janet Yellen is als het om rente gaat, maar binnen het Fed bestuur was er maar een krappe meerderheid voor het behoud van de huidige lage rente. Veel analisten hadden ingezet op een verhoging met als argument, dat de relatief goed lopende economie in Amerika een hogere rente rechtvaardigt en dat de Fed zich met een renteverhoging ruimte verschaft om bij een volgende recessie de rente weer te verlagen. Daar staat tegenover, dat een renteverhoging de dollar ongetwijfeld weer wat sterker gemaakt zou hebben. Veel grote Amerikaanse bedrijven hebben flink last van de hoge dollar. Omzet en winst staan in het buitenland onder druk en ik denk, dat in de bestuurskamers van bedrijven als McDonald’s, Johnson & Johnson en Procter & Gamble met blijdschap zal zijn gereageerd op de beslissing van de Fed. Die heeft weliswaar de mogelijkheid open gelaten om in oktober de rente alsnog aan te passen, maar daar geloof ik ook niet echt in. Want wat is er in oktober anders dan nu? Ik zou het niet weten en zelfs voor december geloof ik niet meer in een rente-aanpassing.

Rentekosten
Dat is niet alleen goed voor de Amerikaanse internationals, ook bedrijven die veel geld lenen, zijn beter af bij de extreem lage rente van dit moment. Een sector, die veel baat heeft bij de lage rente, is die van de Real Estate Investment Trusts (REIT’s). Deze onroerend goed maatschappijen financieren zich met aandelenkapitaal en leningen. Zij hoeven geen vennootschapsbelasting te betalen als ze minimaal 90% van hun resultaat uitkeren aan de aandeelhouders. Dat geeft ze één handicap. Als ze willen groeien, zullen ze of meer aandelen moeten uitgeven of meer moeten lenen. Het eerste zorgt voor verwatering bij de bestaande aandeelhouders en het tweede zorgt voor hogere rentelasten. Helemaal als de rente zelf ook nog eens stijgt. De koersen van de REIT’s stonden de laatste maanden dus onder druk met de dreigende rentestijging, maar de afgelopen dagen zagen we een herstel, dat de komende weken verder door kan zetten.

Ouderenzorg
Een aandeel, dat de koers de afgelopen tijd flink zag dalen, is Medical Properties Trust (NYSE: MPW). Deze REIT opereert in de zorgsector, één van mijn favoriete sectoren vanwege de groeipotentie. Een steeds groter deel van de bevolking is ouder dan 65 jaar en bovendien worden die ouderen steeds ouder. Dat betekent, dat REIT’s in de zorgsector steeds meer vraag zien zowel naar ziekenhuizen als naar verpleeginrichtingen voor ouderen. Medical Properties heeft de meeste bezittingen in Amerika, maar de REIT is ook actief in Europa, met name in Duitsland en Engeland. De koers van het aandeel stond al enige tijd onder druk vanwege de rente in Amerika, maar in augustus kwam daarin een versnelling na de aankondiging van de overname van Capella, waarin 7 ziekenhuizen zijn ondergebracht met in totaal 1169 bedden. De overname kostte ongeveer $600 miljoen en om dat te financieren, wilde Medical Properties een aandelenemissie, die $500 miljoen moest opbrengen. Beleggers vonden dit teveel en de koers ging zwaar onderuit. Daarop werd de emissie gehalveerd en werd de rest gefinancierd met een lening tegen 4%.

Hoog rendement
De ziekenhuizen worden terug gehuurd met een rendement van 9,1%. Bovendien is voor een periode van 15 jaar een CPI indexatie afgesproken met een bodem van 2% en een top van 4%. Daar bovenop kan de lease voor vier keer vijf jaar worden verlengd. Bovendien heeft Capella nog vier andere ziekenhuizen in de pijplijn. Medical Properties verwacht in 2015 funds from operations (FFO) tussen $1,28 en 1,32. De FFO bij een REIT is te vergelijken met de WPA bij normale bedrijven. In 2014 was de FFO $1,06. Het resultaat bij Medical Properties zit dus behoorlijk in de lift. De koers/winst verhouding ligt bij de slotkoers van vrijdag op 8,7 ($11,28/$1,30), wat voor een REIT als deze erg laag is. Het aandeel kan gemakkelijk een koers/winst verhouding van 15 hebben. Tot voor kort was de koers/winst verhouding ook veel hoger. Alleen hier al ligt een koerspotentieel van 73%. En ook het dividend kan verder omhoog. In een interview heeft CEO Aldag aangegeven, het dividend te willen verhogen als het resultaat dat toelaat. De afgelopen twee jaar is het dividend met telkens 4 cent per jaar gestegen. Medical Properties heeft nu een dividendrendement van 7,8% en dat zal dus de komende jaren omhoog gaan.

In The Dividend Factory behandelt Paul van den Heuvel REIT’s als Medical Properties Trust. Maar naast de REIT’s zitten er nog veel andere aandelen in zijn model portfolio met een heel aantrekkelijk dividend. Wilt u daar meer over weten, klik dan hier. 
 

Share this page

Hartelijke groet,

Eric Poelmann