Archief

Jaargang 5, nummer 51, 10 augustus 2016

 
Een ondergewaardeerd dividendaandeel

Eric Poelmann

Met de extreem lage rente zoeken beleggers overal naar alternatieven om toch inkomen te kunnen genereren. De real estate investment trust (REIT) is daarmee één van de populairste sectoren van dit moment. Als u mij al wat langer volgt, dan weet u dat ik het meest enthousiast ben over het onroerend goed in de medische sector. De reden ligt voor de hand. Ook in Amerika zien we een enorme vergrijzing van de bevolking. De geboortegolf van na de tweede wereldoorlog wordt 65. Dat betekent niet, dat deze groep niet meer op zichzelf kan leven. Maar we zullen wel zien, dat mensen steeds ouder worden en die hoge leeftijd maakt ze steeds hulpbehoevender. Dat betekent een toenemende vraag naar verzorgingstehuizen, waar ouderen met meer of minder hulp van hun oudedag kunnen genieten.

Sterke verbetering resultaat
De grootste REIT op dit gebied is Omega Healthcare Investors (NYSE: OHI). En ondanks de indrukwekkende groei van deze REIT, doet de koers van het aandeel weinig. Voor de bestaande aandeelhouders is dit een teleurstellende ontwikkeling, maar aan de andere kant hebben we hier te maken met één van de meest kansrijke beleggingen in de toch wel oververhitte onroerend goed markt. Ik volg het aandeel al wat langer en ben onder de indruk van de ontwikkelingen van deze REIT. In de eerste zes maanden steeg de omzet met 33,4% naar $441,7 miljoen. Bij een REIT is voor de aandeelhouders de winst niet zo interessant. De winst wordt namelijk negatief beïnvloed door afschrijvingen en dat is wat Amerikanen noemen een non-cash event. Daarom zijn bij een REIT de funds from operations (FFO) van belang, want die bepalen wat er aan de aandeelhouders wordt uitgekeerd. De FFO steeg in het eerste halfjaar met 80,7% naar $326 miljoen. Omdat het aantal uitstaande aandelen steeg van 164,6 miljoen naar 198,8 miljoen, steeg de FFO per aandeel van $1,10 naar $1,64. Een indrukwekkende stijging.

Overname is nog maar begin
Hoewel Omega Healthcare zijn dividend de laatste jaren elk kwartaal heeft verhoogd, bleef de stijging van het dividend van $1,07 naar $1,18 in de eerste zes maanden achter bij de stijging van de FFO. Dat is ook te zien aan de payout ratio, gemeten aan de FFO. Die viel terug van 97,3% in 2015 naar 71,9% in 2016. Dat betekent, dat deze REIT nog veel ruimte heeft om zijn dividend de komende tijd verder te verhogen. De groei in de eerste zes maanden was het resultaat van de overname van Aviv REIT, die op 1 april 2015 tot stand kwam. Maar ondanks dat deze overname Omega Healthcare in één klap de grootste in deze sector maakte, is de verwachting dat de beste tijden voor deze REIT nog voor ons liggen. Zo kocht Omega in de eerste zes maanden van dit jaar voor $714 miljoen aan nieuwe zorgcentra en werd nog eens $59 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw en renovaties. En voor de tweede helft van dit jaar staan nog eens investeringen van zo’n $400 miljoen op het programma. Die zullen de FFO nog verder verbeteren.

Dividend blijft stijgen
Niets is slechter voor een REIT dan een dividendverlaging, maar daar ben ik voor de komende jaren bij Omega Healthcare niet zo bang voor. De payout ratio heeft zich geweldig verbeterd en analisten verwachten dat die verbetering zich verder zal doorzetten. Ik denk, dat het dividend de komende jaren met gemiddeld 7,5% per jaar kan groeien. Omega heeft zijn dividend de laatste jaren met 1 cent per kwartaal opgetrokken. Maar in juli was de stijging 2 cent. Zet dit door dan zal het kwartaaldividend in de komende 12 maanden met 8 cent stijgen van 58 cent naar 66 cent, wat een stijging van zelfs 13,8% betekent. Het risico bij Omega Healthcare is zijn afhankelijkheid van het beleid van de overheid. Wordt Trump gekozen tot president, dan kan er een andere wind gaan waaien op dit gebied. Onder Clinton zie ik echter geen grote veranderingen op ons af komen. Het is meer waarschijnlijk dat Amerika Clinton tot nieuwe president zal kiezen. Als u dat ook denkt, dan is een investering in deze REIT met een dividendrendement van 6,75% de moeite waard. 

Share this page

Hartelijke groet,

Eric Poelmann